百貨店舊址之上是寫(xiě)字樓的春天。近日北京商報(bào)記者注意到華堂 商場(chǎng) 原十里堡店已經(jīng)掛出辦公招商的橫幅。華堂 商場(chǎng) 十里堡店閉店之后，原來(lái)經(jīng)營(yíng)所在的物業(yè)被物業(yè)方新城市廣場(chǎng)接手。值得注意的是，這已經(jīng)是十里堡新城市廣場(chǎng)背后的陽(yáng)光新業(yè)旗下第三家涉及改建寫(xiě)字樓的 商場(chǎng) ，作為市場(chǎng)先入者之一，近年來(lái)在北京市場(chǎng)上，陽(yáng)光新業(yè)百貨 商場(chǎng) 的布局上沒(méi)有新的發(fā)展，而且在持續(xù)壓縮。

　　原十里堡華堂辦公招商

　　北京商報(bào)記者近日注意到，原華堂 商場(chǎng) 十里堡店已經(jīng)掛出了辦公招商的樓面廣告。據(jù)相關(guān)工作人員介紹，原華堂 商場(chǎng) 十里堡店2-5層都將改造為辦公樓，后續(xù)將進(jìn)行出租，面積約在3萬(wàn)平方米左右，目前仍在進(jìn)行部分清理拆除工作，預(yù)計(jì)9月入駐企業(yè)可開(kāi)始進(jìn)入裝修。目前除了上述寫(xiě)字樓規(guī)劃區(qū)域之外，商業(yè)區(qū)域的地下一層是盒馬鮮生在經(jīng)營(yíng)，一層也有部分商戶仍在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，規(guī)劃設(shè)計(jì)一層為配套的商業(yè)區(qū)域。

　　去年華堂 商場(chǎng) 十里堡店撤店之后，租約到期未續(xù)約，華堂 商場(chǎng) 所在物業(yè)由物業(yè)方新城市廣場(chǎng)收回繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。知情人士透露，目前該物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理方為“百聯(lián)潮驛”，已經(jīng)從新城市廣場(chǎng)手中租下該物業(yè)，租期為20年。據(jù)該知情人士透露，這個(gè)百聯(lián)潮驛在北苑有個(gè)項(xiàng)目為潮驛178。據(jù)資料顯示，此前北京金百聯(lián)創(chuàng)資產(chǎn)管理有限公司與陽(yáng)光新業(yè)牽手拿下了原華堂 商場(chǎng) 北苑店項(xiàng)目，并改造為寫(xiě)字樓、設(shè)計(jì)配套商業(yè)。

　
　　對(duì)于為何選擇將物業(yè)由原先的商業(yè)形態(tài)調(diào)整為辦公形態(tài)，北京商報(bào)記者郵件采訪十里堡新城市廣場(chǎng)物業(yè)持有方陽(yáng)光新業(yè)，但截至記者發(fā)稿時(shí)，尚未收到回復(fù)。

　　但縱觀近年來(lái)北京商業(yè)地產(chǎn)的變化，從百貨店轉(zhuǎn)變?yōu)閷?xiě)字樓的案例并不少。就在新城市廣場(chǎng)不遠(yuǎn)處，原西單 商場(chǎng) 十里堡店也被萬(wàn)科收購(gòu)；此前關(guān)停的百盛百貨太陽(yáng)宮店將改建為寫(xiě)字樓；新近開(kāi)業(yè)的中糧廣場(chǎng)C座此前也是 商場(chǎng) 。業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)激流，寫(xiě)字樓風(fēng)險(xiǎn)較小。北京市場(chǎng)上這幾年不少百貨店原址變身辦公樓，除與百貨業(yè)低迷、寫(xiě)字樓風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低以及一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍較為理想的市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)之外，百貨店原來(lái)的物業(yè)也是原因所在。百貨店物業(yè)體量一般相對(duì)較小，與重新發(fā)展商業(yè)的話，物業(yè)體量難以支撐。

　　三處 商場(chǎng) 改辦公

　　有知情人士告訴北京商報(bào)記者，金百聯(lián)創(chuàng)與陽(yáng)光新業(yè)在西四環(huán)的項(xiàng)目陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)仍有合作，后續(xù)西四環(huán)陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)也將改造為寫(xiě)字樓。而北京市規(guī)劃委豐臺(tái)分局去年8月的信息顯示，西四環(huán)陽(yáng)光新生活購(gòu)物廣場(chǎng)總建筑規(guī)模約5.57萬(wàn)平方米，由于市場(chǎng)環(huán)境等原因，現(xiàn)已閑置多年。為解決該項(xiàng)目資源閑置的問(wèn)題，將對(duì)現(xiàn)狀建筑進(jìn)行改造升級(jí)，在保留大部分現(xiàn)狀建筑的基礎(chǔ)上，局部拆除形成露天內(nèi)街。改建后該項(xiàng)目建筑規(guī)模與原建筑基本一致，主要使用功能調(diào)整為小型辦公及商業(yè)等。北京城建六建設(shè)集團(tuán)有限公司作為項(xiàng)目承包商今年3月底舉行西四環(huán)陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)地塊改建項(xiàng)目開(kāi)工儀式。

　　值得注意的是，去年4月開(kāi)業(yè)的社交辦公場(chǎng)所潮驛178也正是金百聯(lián)創(chuàng)與陽(yáng)光新業(yè)牽手接盤(pán)原北苑華堂 商場(chǎng) 項(xiàng)目后打造的項(xiàng)目。而原北苑華堂 商場(chǎng) 為北苑新城市廣場(chǎng)的主力店，北苑新城市廣場(chǎng)與十里堡新城市廣場(chǎng)同為陽(yáng)光新業(yè)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心。

　　包括此次開(kāi)啟辦公樓招商的原華堂 商場(chǎng) 十里堡店物業(yè)，陽(yáng)光新業(yè)旗下有3家 商場(chǎng) 涉及改建辦公樓，且合作方均為金百聯(lián)創(chuàng)。

　　 商場(chǎng) 業(yè)務(wù)被壓縮

　　就北京區(qū)域來(lái)講，根據(jù)陽(yáng)光新業(yè)官網(wǎng)顯示，總共也只有6家 商場(chǎng) ，分別是通州陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)、西四環(huán)陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)、分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)、朝陽(yáng)新業(yè)廣場(chǎng)（即十里堡新城市廣場(chǎng)）、西直門(mén)新業(yè)廣場(chǎng)、北苑新業(yè)廣場(chǎng)，其中后三家此前均以華堂 商場(chǎng) 為主力店，如今上述位置的華堂 商場(chǎng) 均已關(guān)店，而根據(jù)北京市規(guī)劃委豐臺(tái)分局的公開(kāi)信息顯示，西四環(huán)陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)閑置多年。十里堡新城市廣場(chǎng)也在今年上半年被曝陷入開(kāi)業(yè)混局,管理方陽(yáng)光新業(yè)被指高層戰(zhàn)略讓人看不懂。公開(kāi)資料顯示，上述 商場(chǎng) 均開(kāi)業(yè)較早，但近年來(lái)，陽(yáng)光新業(yè)的 商場(chǎng) 業(yè)務(wù)在持續(xù)壓縮。

　　而查閱陽(yáng)光新業(yè)近幾年的業(yè)績(jī)，陽(yáng)光新業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上的頹勢(shì)，事實(shí)上也是陽(yáng)光新業(yè)整體的不景氣。財(cái)報(bào)顯示，陽(yáng)光新業(yè)近三年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)分別為5.85億元、2018萬(wàn)元、-4.68億元。

　　根據(jù)陽(yáng)光新業(yè)去年年報(bào)顯示，在戰(zhàn)略規(guī)劃當(dāng)中，原有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目都不再成為新的調(diào)整方向，公司未來(lái)業(yè)務(wù)將主要聚焦在京津滬地區(qū)不良、低效資產(chǎn)的收購(gòu)、改造、提升和退出。陽(yáng)光新業(yè)在年報(bào)中表示，未來(lái)公司將繼續(xù)專(zhuān)注于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)管理領(lǐng)域，加速剝離傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)，積極關(guān)注一線城市的城市更新項(xiàng)目，以及包括但不限于與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的上下游機(jī)會(huì)，尋求多業(yè)務(wù)整合。在經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中，陽(yáng)光新業(yè)提到，未來(lái)一年將加大成熟物業(yè)的資產(chǎn)處置工作，降負(fù)債、降杠桿，增加現(xiàn)金流及利潤(rùn)。目前受托管理物業(yè)進(jìn)入城市較多，管理半徑較大，實(shí)際帶來(lái)利潤(rùn)有限，未來(lái)一年將進(jìn)一步剝離非核心城市區(qū)域的受托管理項(xiàng)目，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

　　對(duì)此，陽(yáng)光新業(yè)給出的理由是，公司目前存量房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，整體實(shí)力與行業(yè)領(lǐng)先水平差距巨大，公司在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，短期內(nèi)也不具備塑造此方面競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)條件。 近年來(lái)，隨著大量新型商業(yè)項(xiàng)目及電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，導(dǎo)致市場(chǎng)實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目總體供給過(guò)剩。此外，隨著一線城市土地及資產(chǎn)價(jià)格快速攀高，城市更新項(xiàng)目越來(lái)越受到廣泛關(guān)注，并推入市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)商業(yè)及辦公租賃市場(chǎng)已進(jìn)入一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、 分化加劇的新階段，電子商務(wù)占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重逐年攀升。

　　先發(fā)優(yōu)勢(shì)難敵生不逢時(shí)

　　據(jù)悉，陽(yáng)光新業(yè)的集中商業(yè)部分從產(chǎn)品上主要分為以“陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)”為代表的社區(qū)商業(yè)；以“新業(yè)廣場(chǎng)”為代表的區(qū)域購(gòu)物中心；以“新業(yè)中心”為代表的城市綜合體。 公司主要依靠租金收入、資產(chǎn)管理費(fèi)用以及資產(chǎn)升值退出獲取利潤(rùn)。目前陽(yáng)光新業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目多為體量較小的社區(qū)商業(yè)，因此經(jīng)營(yíng)及租金相對(duì)穩(wěn)定。雖然目前公司租金收入不高，但具備一定的資產(chǎn)管理能力。

　　但業(yè)內(nèi)人士提起來(lái)，也不無(wú)惋惜之意。“那個(gè)時(shí)候陽(yáng)光新業(yè)是一個(gè)‘商業(yè)運(yùn)營(yíng)+資本運(yùn)作’兩條腿走路的相對(duì)主流的投資商和運(yùn)營(yíng)商。”中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利告訴北京商報(bào)記者，但是后期隨著市場(chǎng)進(jìn)入者的增多，競(jìng)爭(zhēng)就比較大，在競(jìng)爭(zhēng)中出現(xiàn)不少相對(duì)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，陽(yáng)光新業(yè)的曝光率卻相對(duì)有限。在郭增利看來(lái)，陽(yáng)光新業(yè)當(dāng)時(shí)選擇的發(fā)展路線和產(chǎn)品模型還是沒(méi)有問(wèn)題的，但是最后團(tuán)隊(duì)的流失比較嚴(yán)重，在商業(yè)上的專(zhuān)業(yè)人才基本上被各個(gè)公司挖走了。此外，在商業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，就運(yùn)營(yíng)效率來(lái)說(shuō)早期陽(yáng)光新業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)比較高，后來(lái)企業(yè)發(fā)展更重視資本而忽視了商業(yè)的運(yùn)營(yíng)。

　　對(duì)于陽(yáng)光新業(yè)商業(yè)與資本兩條腿走路，郭增利用了“生不逢時(shí)”這個(gè)詞。陽(yáng)光新業(yè)在市場(chǎng)中可以算得上是搶占了先機(jī)，不管是運(yùn)營(yíng)模式還是早期做社區(qū)購(gòu)物中心。早期市場(chǎng)產(chǎn)品多是重資產(chǎn)方式，但陽(yáng)光新業(yè)已經(jīng)有托管的意向。商業(yè)跟資本并駕齊驅(qū)，在當(dāng)時(shí)的投資意向中，回報(bào)周期或者盈利模式是有區(qū)別的，商業(yè)產(chǎn)品是一個(gè)細(xì)水長(zhǎng)流的行業(yè)，通過(guò)穩(wěn)健遞增的商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值，而后者更追求較快的回報(bào)，這種矛盾在一定程度上影響了陽(yáng)光新業(yè)的發(fā)展。

　　但如今的陽(yáng)光新業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成長(zhǎng)迅速，陽(yáng)光新業(yè)很難說(shuō)還有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。

　　根據(jù)此前的消息，已經(jīng)有企業(yè)考慮借陽(yáng)光新業(yè)上市，業(yè)內(nèi)人士指出，接下來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中資本的角色會(huì)慢慢提高，因此陽(yáng)光新業(yè)的殼價(jià)值是客觀存在的，但是新的游戲操盤(pán)者要在資本和商業(yè)上保持平衡，也并非易事。

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