削減業績目標的同時，首富王健林為 萬達 這艘航母按下了轉向鍵， 萬達 能否安全掉頭，找準未來的航向？
這一次，亞洲首富王健林下了決心。
農歷猴年春節前兩個禮拜， 萬達 集團在溫暖的西雙版納舉行了2015年年會。會上，王健林做了一個大膽的決定——2016年， 萬達 將主動下調房地產銷售收入640億元，受此影響 萬達 集團今年的總收入目標也將同比下調12%。
對于十年來一直保持高增長的 萬達 來說，這個決定令人震驚。《經濟觀察報》隨后撰文稱，這意味著 萬達 將大幅縮減在房地產銷售方面的投入，而這項改革首當其沖的，就是 萬達 13萬員工中與此類業務相關的人員將面臨裁撤。
萬達 下調房地產收入目標，意味著房地產銷售相關人員需要轉型，在新的業務板塊找到崗位。“ 萬達 內部有不少高管，有的曾輾轉在最多六七個不同業務集團任職，當然，如果你的思路跟不上董事長，跟不上集團整體步子，那離職也是正常的選擇。”一位 萬達 集團內部人士表示。
在中國經濟整體轉型，消費升級的大背景下，過去的房地產開發模式顯然已經無法承載 萬達 的高增長目標。亞洲首富早已清楚意識到，繼續依靠過去不斷“復制”的模式已經難以維系 萬達 的高增長，他需要為這艘航母十年、二十年之后的路做準備。
“董事長對于 萬達 轉型的思考已經有兩三年了，金融、體育、主題樂園等幾個轉型的方向、思路，都是他自己研究設計好了，直接告訴下面的人執行。他做事的方式一向如此，引而不發，一旦出擊，就要一擊即中。”上述人士表示。
實際上，這個總資產達6340億元的商業航母，已經開始轉向。在王健林對外宣布改革轉型的同時，大規模兵力早已開始沖鋒，2016年將是“先頭部隊”出成績的一年。能否安全掉頭，找準未來的航向，成敗在此一舉。
高增長瓶頸
根據 萬達 集團工作報告，2015年總收入2901.6億元，同比增幅達19.1%。集團旗下幾乎所有版塊都超額完成了業績目標，其中文化、院線、旅業的同比增幅均在40%以上。而以重資產為主的 萬達 商業在過去一年僅完成4.4%的收入同比增長。
這部分恰恰是 萬達 過去所倚重的，問題顯而易見。 萬達 商業旗下來自地產業務合同收入為1640.8億元，占到集團總收入的一半以上。而其他如租金、酒店等收入雖然增長迅速但金額卻并不突出。
萬達 多年來靠著商業配套住宅和商鋪銷售反哺商業運營的模式快速做大，將紅旗插變中國。可以說，正是這種模式成就了 萬達 如今的規模，但在房地產這個周期性行業面前，靠一味復制來保持高速增長顯然不可能。
一位 萬達 的基石投資人早在一年前就曾對界面新聞記者表示，對 萬達 最大的擔憂就是它的可持續增長性，“不斷復制，最后難道復制到天上去？”這種觀點代表了一批投資人對 萬達 的看法。
更為嚴峻的是，過去的模式不僅難以維系高增長，甚至還可能帶來更大的風險。 萬達 2016年計劃新開55個 萬達 廣場，這比2015年翻了整整一倍還多，到今年底，全國 萬達 廣場的數量將突破180個。
截至目前，我國100萬人口以上的城市為142個。而按照 萬達 廣場選址的標準：建筑面積不低于8萬平方米，項目輻射人群不少于40萬人。這意味著要想實現目標， 萬達 需要下沉到更加偏遠的區域。但當下中國房地產最大的問題，就是二線以下城市的供給過剩，住宅市場短期面臨的去庫存壓力巨大。銷售速度直接決定了資金周轉， 萬達 將很難再復制以往低價拿地、快速開發周轉的發展模式。
“成于斯者毀于斯”，在樓市白銀時代，房地產已經無力擔當 萬達 這艘航母的增長引擎。王健林給出了兩個藥方—— 萬達 廣場還要建，但我不出錢了，未來房地產收入將持續縮減至集團總收入的1/3，所謂輕資產；把優勢兵力轉移到新型服務產業，包括金融、體育、文化、旅游、院線等等。
輕資產
未來10年打造1000座 萬達 廣場，不再繼續拿地開發，該怎么做？
按照王健林的思路， 萬達 未來最值錢的應該是品牌。靠品牌輸出和運營服務來支撐收入與規模擴張是他為 萬達 商業指出的道路。
現在看來， 萬達 為它的輕資產模式設計了兩條路線。其一，是在未來的 萬達 廣場建設中，所有涉及拿地、開發等投資將交給外人來做， 萬達 僅負責品牌輸出，招商、設計以及運營。項目租金七三分成， 萬達 占三成。2015年，北京、大連等地已陸續簽約三個采用這種模式的合作項目。
其二， 萬達 將陸續把以建好的 萬達 廣場以成本價賣給投資者。在收回開發投資之后，繼續參與運營，租金同樣七三分成。在今年開業的25個輕資產 萬達 廣場，有20個已簽署協議。
這兩種模式實際上原理相通， 萬達 正想盡一切辦法縮減其在房地產一級市場的投入。而這不僅可以降低成本，還能在維持收入的同時繼續實現其1000個 萬達 廣場的計劃，繼續掌握依附于 萬達 廣場的商業資源和客戶資源。
但現實并非如此簡單。按照王健林的2015年工作報告， 萬達 廣場租賃收入144億元，完成年計劃的101.1%，同比增長30.7%。但 萬達 廣場一直存在的問題是，其中有將近1/3的面積租給了關聯企業。2014年的數據顯示，租金收入中， 萬達 百貨占24.95%、 萬達 影院占4.14%，最新的數據尚未公布。
關聯交易問題是輕資產時代必須解決的問題。以往，只是 萬達 自己左手倒右手，但現在引進了外部投資人，關聯企業的租金怎么收，投資人對 萬達 出租、管理的約束力是否足夠？投資人能否從商業物業投資中獲取穩定的回報，將決定 萬達 輕資產模式能否擁有持續的復制能力。
王健林眼下正在力推這個模式，顯得信心十足。“輕資產 萬達 廣場的租金收益超過兩位數，投資者表面看只拿到7%左右的回報率，但投資者自己買地投資可能還不如 萬達 7%的租金回報率高。”
2015年北京、大連等地已陸續簽約的三個合作項目，將成為輕資產模式的試金石。2016年，這幾個輕資產 萬達 廣場將陸續開業，它們能否在租金收益上達到王健林許諾的目標，在管理上得到投資者的認可，將檢驗這一模式的生命力。
“打敗迪士尼”
在 萬達 2016年的工作安排中，王健林提到，今年集團的服務業收入和凈利潤兩項指標占比要超過55%，力爭做到60%。而過去地產開發為重頭的 萬達 商業，將力爭在今年實現50%以上的利潤來自地產之外。除此之外， 萬達 還要提升在海外的收入，達到集團總收入20%的占比。
如果這些目標最終落實，那么到2016年底， 萬達 就已不再是一家房地產企業，而成為一家綜合的國際化企業。距離王健林設定的“世界一流跨國企業”目標又進一步。
掉頭轉向意味著需要重新爬坡，而在 萬達 手握的眾多資源之中，文化產業與金融服務將成為王健林新的王牌。“我們現在聽到董事長提的最多的，就是要‘打敗迪士尼’，幾乎每天都在說這個事，可見他多重視文化這塊。”
“2020年， 萬達 旅業旅游到訪人次要達到2億人次，年收入超過1000億元，超越迪士尼成為世界規模最大的旅游企業。”2015年7月，王健林第一次提出要“超越”迪士尼。此后，他在各種場合多次提出這個目標。
“董事長的思路是，我要做主題樂園全球第一，現在誰是第一？迪士尼，那好，我的目標就是打敗迪士尼。今年馬上要新開的合肥 萬達 城和南昌 萬達 城，將成為 萬達 今年最重要的事情，到時候可以看看我們怎么打敗迪士尼。”
據 萬達 內部人士透露，根據 萬達 自己評估和測算，在人流量、資本化運作等方面， 萬達 都有實力跟迪士尼叫板，現在唯一欠缺的就是IP，即主題樂園周邊。迪士尼有米老鼠、唐老鴨、白雪公主等一眾周邊，每年靠授權售賣周邊產品就收益頗豐，但 萬達 這塊非常欠缺。目前集團正在想辦法攻克主題樂園周邊的問題，包括與影業、院線的協作，不排除進行這方面的收購。
萬達 文化旅游城，即“ 萬達 城”，是 萬達 的旅游文化品牌，目前 萬達 城在全國已有十個項目，其中長白山度假區、武漢中央文化區和西雙版納度假區正式營業，其余七個在建。王健林對 萬達 城有明確的配置要求，包括超大型室內游、頂級秀場、酒店群、商業中心、醫院等等，目標是成為世界級旅游目的地。
2012年成立的 萬達 文化集團發展迅猛，2015年 萬達 文化收入512.8億元，同比增幅高達45.7%。這個數字早已超過三年前王健林為其設下的“2016年達到400億收入”的目標。文化集團最新目標是，要在2020年實現1500億元收入，凈利120億元。
除了主題樂園，體育也是王健林為未來步下的重要一子。體育產業市場巨大，符合消費升級的大趨勢，被眾多企業和資本看好。據界面新聞了解，目前世界頂級賽事都被歐洲人牢牢控制，包括足球、網球、賽車等等。中國在這方面起步晚，基礎薄弱，目前 萬達 體育的主要方向，將圍繞創建自己的頂級賽事為主展開。
今年將在廈門等城市舉辦的 萬達 “鐵人三項”，就是 萬達 體育主推的項目，此外， 萬達 還在摸索其他蘊含中國文化，又符合國際普世價值觀，有廣泛群眾基礎和產業發展空間的賽事。
除了以上，金融也是另一子。金融業務所覆蓋的征信服務、網絡信貸、移動支付及飛凡卡業務將在今年全面發力。2016年， 萬達 各個新業務板塊將呈“遍地開花”之勢，王健林希望他們形成合力，為 萬達 航母轉向提供新的增長引擎。
“一個世紀來，全球大型房地產企業沒有一家轉型成功。 萬達 就要改寫世界經濟歷史，成為世界首家大型房地產企業成功轉型為服務業企業的樣板。”王健林的宏愿能否達成？且看2016年 萬達 的表現。
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本文來源： 萬達轉向 能否安全掉頭
