購物中心最初出現在北美，是逆城市化和郊區化的產物。隨著購物中心挺進大都市的核心地段以及進入人口稠密的亞洲城市，一種更能平衡投資人與發展商現金流的商業形態----商業綜合體又誕生了。商業綜合體集各種商業業態以及酒店、公寓、寫字樓以及餐飲、娛樂、休閑等功能于一體，典型的商業綜合體以HOPSCA位代表，是在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區建筑群體。HOPSCA為HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、Convention、APARTMENT構成。HOPSCA包含商務辦公、居住、酒店、商業、休閑娛樂、交通及停車系統等各種城市功能，具備完整的街區特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果。同時HOPSCA通過街區作用，實現了與外部城市空間的有機結合、與交通系統的有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

商業綜合體因為功能的復合以及巨大的體量，往往能夠成為城市地標以及城市商業中心或者區域商業中心，吸引巨大的居住、消費、就業以及交通客流，為物業價值的提升打下人流基礎。商業綜合體因為兼具自持和散售物業，而且可以根據當地市場情況和發展商自身的資金狀況調整自持部分和散售部分的比例，能夠讓發展商通過調整散售與持有物業的比例，在項目開發早期先行收回部分現金，從而大大提升了發展商投資的安全性，受到發展商的歡迎。

商業綜合體內各業態恰當的組合以及各業態之間的互補，也有利于提升商業合體內各業態的經營水平，提升居住、辦公、消費和交通人流的便利性，從而提升整個商業綜合體的持有型物業價值和散售型物業價格，實現各業態間的共贏。商業綜合體的這一特征，提高了其在商業上獲得成功的可能性，受到發展商和投資人的雙向歡迎，也受到入住企業、居民與消費者的歡迎。

最近龍湖地產選擇了以購物中心為規模化切入商業地產的業態支點，高調進入商業地產領域，也是在分析所持地塊以及未來可能獲取地塊處于次新區域位置的發展難度以及自身資源的基礎上做出的戰略選擇。以購物中心為核心進行綜合功能開發，可以實現產城結合，有效導入就業人口，引導次新區域的人口流入，進而推動區域繁榮，反過來提升自持物業和散售形物業的價值，獲取功能溢價。

以上闡述了商業綜合體受到發展商、投資人、入住企業、入住居民和消費者歡迎的原因，這對于 零售 商意味著什么？

首先，讓我們看看什么是 零售 商。

零售 商其實就是一個通路品牌的持有人。 零售 商的實質是通路，也就是擁有一定品牌影響力的銷售渠道，而專賣店是商品品牌和通路品牌合二為一的廠商持有和管理，并共享廠商品牌的通路。

其次，讓我們看看通路品牌是如何觸及顧客并促成交易的。

觸及顧客，實際上就是一個發現顧客和被顧客發現的過程；而促成交易則是顧客需求促成的自然交易和適當引導與刺激激發潛在需求促成的交易。傳統商業形態中，通路品牌在商圈中自然形成，比如各國、各民族、各地區那些多代傳承的老店。這些通路品牌不斷相互爭奪有利位置，以爭取商圈生成的人流盡量多地進入自己的賣場，讓潛在需求轉為現實交易。這便是商業 零售 業競爭的常態。

進入綜合體時代以來，商業綜合體以其應有盡有的豐富業態自成商圈，讓顧客在綜合體內即可滿足各種各樣的消費需求、社交需求甚至交通需求，幾乎可以將人們除了家庭生活之外的各種活動“一網打盡”。這也正是萬達廣場“一個萬達廣場，一座城市中心”廣告語的內涵所在。

如此一來，商業綜合體搶奪和分流了傳統商圈的人流，而且這一分流趨勢越來越明顯。未來的發展趨勢將是，在社區商業之外，商業綜合體這一復合型的商業業態將成為的商業發展的主流。這一點已經被歐美商業發展的歷史實踐所證明，在美國除了都市區傳統商圈以外，已經沒有獨立生存的百貨店了。而電子商務的出現及其對 零售 業的快速滲透，將加快商業 零售 業向社區商業和商業綜合體或者購物中心兩極化的進程，這也正是筆者今年8月中旬訪問步步高集團時與董事長王填先生達成的高度共識。

在大都市的傳統商圈及社區商業之外，商業人流將紛紛進入商業綜合體，傳統通路品牌原有“碼頭”的人流流失則成為必然，“門可羅雀”是將是可以預見的大概率事件。向旅游街區的轉型是這些傳統商業街區可以選擇的方向，變身旅游街區雖然可以帶來大量的旅游人流，但消費結構卻會發生很大的變化，娛樂、餐飲、旅游服務呈上升趨勢，商業 零售 業卻難以產生卻很難產生大的銷售業績。

另一方面，大量商業綜合體的紛紛落成和商業綜合體之間的招商競爭也給了傳統通路品牌越來越大的招商力度。在商業綜合體招商競爭對傳統通路品牌的“拉力”和傳統商圈“碼頭”人流流失的市場“推力”的共同作用下，無論被動還是主動，進入商業綜合體往往是傳統 零售 商的唯一的選擇，如果它還有求生的本能的話。

對 零售 商而言，“酒香不怕巷子深”在商業綜合體時代將成為農業文明和作坊時代的久遠敘事。‍